[한국정경신문=우용하 기자] 대선이 한달 앞으로 다가온 가운데 부동산 공약은 유권자들의 최대 관심사 중 하나다. 부동산 가격 급등과 대출 규제, 공급 감소 문제가 겹치면서 주거 불안은 현실로 다가왔기 때문이다. 특히 12.3 비상계엄과 지난 2~3월 토지거래허가구역 해제 사태를 겪으며 시장은 가파르게 요동쳤다.

여야는 시급한 부동산 문제를 해결하기 위한 정책을 앞다퉈 쏟아내고 있다. 먼저 국민의힘 김문수 후보는 청년지원과 공급 확대, 세제 정상화를 핵심으로 제시했다. 더불어민주당 이재명 후보는 기본주택과 4기 신도시, 제2주소지 공약을 선보였다.

공약이 실현될 수 있을지는 미지수다. 추진 과정에서 반대에 막힐 가능성이 존재하고 일부 내용은 여야 간 합의가 불가피해서다. 표심을 잡기 위한 표퓰리즘 공약으로 남게 될 수도 있다.

이에 본지는 서강대학교 일반대학원 부동산학과 권대중 교수를 만나 작년부터 이어진 시장 상황과 대선 후보별 부동산 공약을 분석해 봤다.

권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수 (자료=권대중 교수)

▲ 작년 12.3 비상계엄 이후 부동산 시장 상황을 설명 부탁한다.

사실 비상계엄 전부터 부동산 시장에는 악재가 존재했다. 작년 9월 스트레스 DSR 2단계가 시행된 후 거래량이 반토막 난 것이다. 비상계엄 사태는 엎친 데 덮친 격으로 정치적·경제적 불안을 야기해 시장 어려움을 가중했다.

올해 들어선 1월부터 시중은행이 주택담보대출을 재개해 회복되는 흐름을 보였다. 그러던 중 서울시가 삼성·청담·대치·잠실의 토지거래 허가구역을 해제하자 거래량과 가격이 급등했다. 토지거래허가제가 서초·강남·송파·용산구에 확대 적용된 다음엔 다시 잦아든 모습이다.

▲ 시장의 주요 문제는 무엇이라고 보는가.

집계 사이트마다 차이가 있지만 올해 서울시 입주 물량은 약 4만8000세대 정도다. 문제는 내년 공급 물량은 절반 가까이 줄어들 것이란 점이다.

두번째는 지방 미분양이다. 지난달 기준 전국 미분양 물량은 약 6만5000세대로 집계됐다. 이 중 악성인 준공 후 미분양은 2만3000가구에 달한다. 한국토지주택공사(LH)가 3000세대를 매입하고 CR리츠를 통해 3800세대 구입한다 했지만 여전히 1만7000세대 이상 남는다.

마지막은 중단된 정비사업 현장이 많다는 것이다. 서울시도 신속 통합 기획을 내세웠지만 건설업계의 자금난이 심화되면서 제대로 이뤄지지 못한 채 방치되고 있다.

▲ 세가지 문제를 해결하기 위해선 어떤 조치들이 필요한가.

우선 수요자가 원하는 지역 위주의 지속적인 공급 확대 정책이 시급하다. 또 미분양과 정비상업 재개를 위해 세제 혜택을 부여하거나 이자를 탕감·유예하는 등 지원책이 필요하다.

▲ 대선을 통해 시장이 안정될 것이란 기대도 존재한다. 대선 후 가격 전망은 어떤가.

누가 당선되더라도 올해 가을과 내년 상반기 수도권 가격은 오를 것으로 전망된다. 앞서 말했듯 수요는 많은데 공급이 급감하기 때문이다. 최근 하남교산에서 본청약만 봐도 평균 263대 1이란 경쟁률을 기록했다.

▲ 여야의 정책 방향성이 정해지고 있다. 후보와 상관없이 이전 정부에서 이어질 것 같은 부동산 정책은 무엇인가.

공급 문제 해결을 위해 추진된 정책은 유지될 것 같다. 대표적으로 3기 신도시와 1기 신도시 재건축을 위한 노후도시특별법이다. 정비사업을 활성화하는 방향성도 지속될 것으로 보인다. 다만 더불어민주당이 정권을 확보한다면 개발 활동에 대한 세금은 늘어날 수 있다.

▲ 국민의힘 김문수 후보는 청년주택·공급확대·세제 정상화를 부동산 공약 핵심 키워드로 제시했다. 공약에 대한 평가와 실현 가능성은 어떠한가.

김문수 후보는 여당이 할 수 있는 범위 내에서 시장 환경에 맞는 정책을 내놓았다. 적극적이진 않지만 청년주택과 공급확대 등 최대한 실현 가능한 것들 위주다.

세제 정상화 공약은 실현 가능성 떨어진다. 법률 개정이 필요한데 현재 여소야대 상황이라 민주당과의 협치가 불가피하기 때문이다.

지역별 GTX 추진은 지방 경제 활성화를 위해 매우 바람직해 보인다.

▲ 오세훈 서울시장은 규제 완화로 정비사업을 촉진하고 있다. 김 후보와의 시너지 효과를 기대할 수 있는가.

현재 서울시장이 여당 소속이기에 김 후보가 당선된다면 청년층을 대상으로 한 서울시 주택 공급 활동은 더 원활하게 촉진될 가능성 있다. 물론 야당 후보가 당선돼도 공급 물량 확대를 위해 오 시장과 손발을 맞출 것이다.

▲ 더불어민주당 이재명 후보는 기본주택·4기 신도시·제2주소지를 공약으로 내세웠다. 마찬가지로 평가와 실현 가능성에 관해 설명 부탁한다.

이 후보의 공약은 민주당이 다수당인 상황이라 전체적으로 실현될 수 있어 보인다. 대신 중도 보수의 표를 끌어안기 위해 선보인 공약들이 이행될지는 지켜봐야 한다.

특히 기본주택은 이 후보가 그간 계속 강조해 온 공약이라 적극 추진할 것이다. 저렴한 주택을 공급하는 만큼 서민들에게 인기를 끌 수 있다. 하지만 소득이 증가한 후에도 입주자들이 계속 거주할지 의문이다. 제2주소지 정책은 지방 소멸 방지에 미약하게 도움 될 것 같다. 주소지 인정을 통해 빈집 문제를 해결하는 것은 물론 지역 활성화에도 기여할 수 있기 때문이다.

4기 신도시는 서울에서 가깝거나 교통이 편리한 지역에 만들어야 성공할 수 있다. 너무 떨어져 있으면 중·장기적인 주택 단지로서의 면모를 갖추긴 힘들 것으로 평가된다. 또 4종 주거지역을 신설해 용적률을 500%까지 늘릴 것이라고 강조했다. 도심지 공급을 확대할 수 있어 좋은 공약이라고 본다. 대신 교통과 상하수도 등 도시기반시설도 함께 확충될 필요가 있다.

▲ 그동안의 진보 정부와 다른 방향성을 제시할 수 있다는 의견은 어떻게 생각하는가.

문재인 정부에선 규제로 부동산 가격을 안정시키려 했다. 하지만 집권 기간 가격은 급등했다. 공급량이 부족했고 금리가 낮아지면서 유동성 자금이 많이 공급됐기 때문이다.

민주당이 정권을 창출한다면 이미 정부가 좌우할 수 없다는 것을 인식했기에 이전과 달리 시장 논리에 맞길 가능성 높다. 물론 시장이 왜곡되고 잘못될 경우에는 개입해 바로잡을 것이다.

▲ 여야를 막론하고 차기 정부가 부동산 시장에 대해 가져야 하는 관점과 태도는 무엇인가.

결국 차기 정부는 어떤 정책을 내놓더라도 검증되지 않은 상태에서 제시하는 것이다. 그렇기에 충분한 시장분석을 선행한 후 전문가 의견과 국민 목소리를 듣고 합리적인 계획을 내놓아야 한다. 또 누가 대통령이 되더라도 지방 공업단지를 첨단산단으로 전환해 양질의 일자리 공급과 지역 경제 활성화·양극화 해소를 돕길 바란다.

▲ 마지막으로 부동산에 관심 많은 독자에게 교수로서 전하고 싶은 이야기 있는가.

부동산은 실무를 경험하는 학문이지만 투기 항목으로만 보여 항상 아쉬웠다. 건축·도시·경제·경영학이 모두 어우러지는 사회 종합 과학 학문인 만큼 투기 학문이 아니라는 것을 인식하고 바로 봐주길 바란다.