2월 수도권 재개발 대단지들 살아남을까..주변 아파트 가격 뚝↓ 분양가 '고심'

서울 영등포자이디그니티, 경기 수원성중흥S-클래스, 인천 더샵아르테 '출격'
인근에 지난해 분양한 단지들, 주변 신축 아파트들 매매가, 분양권 시장 '침체'
분양가 높으면 미분양 날 수도..시행사들 '신중 모드'

최경환 기자 승인 2023.01.26 10:10 의견 1

영등포 자이 디그니티 투시도 [자료=GS건설]

[한국정경신문=최경환 기자] 새해 첫달 분양시장이 미분양 공포에서 벗어나지 못했지만 2월 서울·경기·인천의 재개발 지역 대단지 아파트들이 분양에 나선다. 원도심의 안정된 인프라가 장점이지만 최근 단지 주변 아파트 가격이 떨어져 분양가에 따른 '옥석가리기' 장세가 이어질 것으로 보인다.

26일 업계에 따르면 서울 영등포구 영등포자이디그니티가 다음달 분양 예정이다. 양평12구역을 재개발한 지역으로 쇠퇴한 준공업지역을 정비해 707세대 지하2층 지상 35층 4개동 규모로 재탄생한다. 이중 187가구를 일반분양한다.

지하철 5호선 양평역 역세권이며 당중초가 도보거리에 있고 문래중, 관악초가 인근에 있다.

이곳 주변 전용 84㎡ 가격을 보면 2021년 3월 입주한 영등포중흥S-클래스가 지난해 3월 13억원(17층)까지 오른뒤 거래다 끊겼다. 최근 하락세가 반영된 시세는 형성돼 있지 않다. 13억원대 이후 매매가 없는 것은 가격 추가 하락을 예상하는 수요자들이 움직이지 않기 때문으로 읽힌다.

최근 분양가 수준을 보면 주변지역의 5년 이내 신축 아파트들의 실거래가보다 분양가를 낮게 정하는 단지가 많다. 13억원은 이 지역 분양가의 마지노선으로 작용할 것으로 보인다.

영등포자이디그니티 인근에 2000년 입주한 양평동3가 삼천리는 2020년 7억원대에서 2021년 9억, 지난해 8월 10억7000만원까지 수직상승했지만 최근엔 거래가 없다. 2005년 입주한 양평역월드메르디앙도 지난해 6월 10억까지 오른 뒤 거래가 끊겼다.

중흥건설그룹 중흥토건은 다음달 중 경기 수원 원도심에 수원성 중흥S-클래스를 선보일 예정이다.

이곳은 경기 수원시 지동 일원을 재개발한 단지다. 지하 최저 3층~지상 최고 15층 28개동, 전용 39~138㎡ 총 1154세대 규모다. 이 가운데 전용 49~106㎡ 593세대가 일반 분양된다.

원도심에 자리잡고 있어 생활인프라가 잘 갖춰져 있다. 단지 바로 앞에 팔달문시장, AK플라자, 롯데백화점, CGV 등이 인접해 있다. 또한 가톨릭대학교 성빈센트병원이 가까이 있다.

단지 주변으로 수원천 산책로, 팔달공원, 수원화성둘레길 등 풍부한 녹지공간도 갖춰져 있다. 또한 수원화성, 화성행궁, 행리단길 등도 인접해 있다.

이 단지의 주변에서 진행되는 도시재생 뉴딜사업은 행궁동을 시작으로 매산동, 연무동, 세류동, 매탄동 등 낙후됐던 도심 상권을 활성화하는 내용을 담고 있다.

가격동향을 보면 인근에 인계동 수원센트럴아이파크자이는 부동산 시장의 정점이었던 2020년 6월에 분양했다. 전용60㎡ 분양가는 4억8600만원. 지난해 11월 분양권이 5억4288만원까지 거래됐으나 지난달 5억354만원, 이달 초 5억1000만원 수준으로 떨어졌다.

포스코건설이 시공하는 '더샵 아르테'는 인천 미추홀구 주안동 일원에 지하 2층~지상 최고 29층, 10개동, 총 1146가구 규모 대단지로 조성될 예정이다. 이 중 전용면적 39~84㎡ 770가구가 일반분양된다. 전용면적별로는 ▲39㎡ 60가구 ▲59㎡ 465가구 ▲74㎡ 157가구 ▲84㎡ 88가구로 선호도가 높은 중소형 타입으로 구성된다.

인천지하철2호선 석바위시장역이 단지에서 100m 내에 위치해 지하철 이용이 편리하다. 인주대로와 문학IC, 도화IC를 통해 제1경인고속도로, 제2경인고속도로 진입이 수월해 자가용을 이용한 빠른 이동이 가능하다.

특히 수도권광역급행철도인 GTX-B노선(계획)의 수혜 단지로 현재 GTX-B노선에 인천지하철1호선과 2호선 환승역인 인천시청역이 인접해 추후 GTX-B노선 개통시 서울 도심까지 30분 이내에 이동이 가능해진다.

구월서초, 석암초, 동인천중, 인천고가 도보권 내 위치하며, 주안도서관이 단지 바로 옆에 있어 우수한 교육환경을 지니고 있다.

인근에 주안4구역을 재개발한 주안캐슬앤더샵에듀포레는 지난해 7월 입주한 1856세대 대단지다. 지난해 12월 4억6636만원에 거래됐다. 지난해 5월 6억5865만원 최고가 대비 7개월만에 2억원 가량 하락했다.

지난해 12월 분양한 힐스테이트인천시청역은 전용 84㎡타입 분양가 6억2100만원에 2.89대 1의 경쟁률을 기록했다. 그러나 59㎡타입은 A·B타입 각 0.33 대 1, 0.2 대 1로 미분양됐다.

분양업계 관계자는 “인프라가 우수한 원도심의 브랜드 대단지들이기 때문에 부동산 시장 침체에도 많은 관심을 받고 있다"며 "분양가를 신중하게 결정하겠지만 주변이 순차적으로 개발될 예정이기 때문에 신도시 분위기로 탈바꿈되는 것을 감안하면 미래가치를 충분히 인정받을 수 있을 것"이라고 말했다.