[8·4대책] 전문가 "시장에 확실한 공급 확대 시그널 보냈다"..실현 가능성은 의견 갈려

이혜선 기자 승인 2020.08.04 18:21 의견 0
서울 영등포구 여의도 일대 구축 아파트 단지 (자료=연합뉴스)

[한국정경신문=이혜선 기자] 부동산 전문가들은 정부가 내놓은 공급 대책에 대해 시장에 공급 확대 시그널을 보냈다는 점에서 의미가 있다고 평가했다. 다만 공급대책의 실현 가능성에 대해서는 의견이 갈렸다.

4일 발표된 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따르면 정부는 신규택지 발굴과 공공 재건축 용적률 완화 등을 통해 수도권에 13만2000가구 이상의 주택을 추가 공급할 방침이다. 

전문가들은 일단 이번 대책이 전반적으로 공급 확대에 대한 시그널을 시장에 줬다는 점을 긍정적으로 평가했다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "다양한 공급대책을 통해 최근 가격급등 우려에 따른 주택구입 불안 심리를 낮추고 30~40대의 패닉 바잉 우려를 진정시키는 등 주택시장의 확실한 공급시그널을 보내려는 의지가 표명됐다"고 평가했다.

세종대 부동산학과 임재만 교수도 "수도권에 사람이 몰리는 상황에서는 아무리 주택을 공급한다고 해도 부족할 것"이라면서도 "최근 공급 추이와 비교하면 확실히 많은 편"이라고 말했다.

전문가들은 중·장기적으로 주택시장에 안정 효과를 줄 수 있을 것으로 내다봤다.

함영진 랩장은 "부동산시장의 공급은 비탄력적 성격으로 실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 시점에 공급효과가 가시화되기 때문에 단기적 집값 안정 효과보다는 중장기적 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.

부동산114 관계자는 "3기 신도시 공급물량은 사전청약 6만가구 외 대부분이 2023년 이후 공급될 전망"이라며 "공급물량이 크게 늘면서 장기적으로 시장 안정에 기여할 전망이나 주택 수급간 시차로 인해 현재 과열된 시장을 잠재우는 효과는 제한적일 것"이라고 분석했다.

이날 정부는 공공참여형 재건축 용적률을 500%까지 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용해 추가 공급을 확보하겠다고 밝혔다. 또 뉴타운 해제지역 등에 대해서도 공공재개발을 활성화한다.

함영진 랩장은 "수도권 3기신도시와 국공유지 및 유휴부지 등 정부와 지자체, 공기업이 직접 핸들링 할 수 있는 공급책 외에 정비사업(재개발, 재건축) 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 대한 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급량 총량변화에 변수가 될 수 있다"고 지적했다.

민간이 공공 재건축·재개발에 참여할지에 대해서는 전문가들은 엇갈렸다.

도시와경제 송승현 대표는 "정비사업부분에서 실제로 기대하는 물량만큼 나오기에는 한계가 있다"며 "50%이상을 기부채납해야 하기때문에 속도감을 내긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

부동산114 관계자는 "공공참여형고밀재건축의 경우 용적률 상향에 따른 이익을 공공이 기부채납으로 절반(50%) 이상 환수하기 때문에 재건축 규제(안전진단 강화, 초과이익환수제, 분양가상한제, 조합원의무거주 등)가 강화된 상황에서 추진 동력으로 이어질지 한계점이 분명해 보인다"고 평가했다.

하지만 임재만 교수는 "공공이 50%를 환수한다고 하면 조합원들의 이익이 굉장히 낮아진다고 생각하는데 꼭 부정적으로만 볼 것은 아니"라면서 "용적률을 완화하고 층수를 높이는 방식은 조합원들에게도 이득이 방식이기때문에 그런 점에서 인센티브는 충분하다고 본다"고 말했다.

이번 공급대안으로 주택 매매 시장이 숨 고르기에 들어갈 것이라는 전망도 나왔다.

함영진 랩장은 "무주택 실수요자를 분양시장에 대기시키는 효과를 기대할 수 있을 것"이라면서 "올해 상반기 비규제지역으로 확대되던 구매수요로 크게 증가한 주택 매매 거래량이 다소 줄어들며 숨고르기 효과를 기대할 만 하다"고 평가했다.

이어 "6·17과 7·10대책으로 대출문턱과 세금부담이 높아졌고 이미 가격부담이 커진 주택시장 매입에 무리하게 뛰어들기보다는 분상제 적용으로 분양가 만족도가 높아질 청약을 통한 내 집 마련을 기대할 수요가 늘어날 것"이라고 예상했다.

송승현 대표는 "실제 공급했던 물량이 나오기에는 한계가 있다"면서도 "공급대안이 나왔기 때문에 주택을 매수하려고 했던 사람들이 관망세로 들어갈 것"이라고 내다봤다.

이번 공급대책외에 다른 보완책이 필요하다는 목소리도 나왔다.

임재만 교수는 "단순히 주택 시장의 수요, 공급만 보는 것은 근시안적인 것"이라면서 "유동자금, 국토균형보장, 노후 주거 등 거시적인 문제를 해결해야 집값 문제를 해결할 수 있을 것"이라고 말했다.

함영진 랩장도 "저금리 장기화와 풍부한 부동자금이란 경제환경은 당분간 지속될 확률이 높아 부동산시장으로 유입되는 자금의 흐름을 완전히 제압할 수 없다는 한계가 있다"며 "3기 신도시를 통한 토지보상금 등이 다시 주택 등 부동산시장으로 유턴되지 않도록 대토 및 채권 보상 확대 등 제도적 진입문턱을 높일 필요가 있다"고 조언했다.

그는 "3기신도시와 도심 내 유휴부지 등 종전보다 과밀화해 공급하며 늘어난 세대에 대한 지역 내 기반시설(교통, 교육, 환경, 유통, 자족 등 정주를 위한 생활 인프라 등) 부족의 문제와 과밀문제가 없는지 점검해야 한다"며 "공공 및 임대주택에 청약하기 위한 자격이 무주택세대주로 제한되며 이들이 임대차 시장에 머물면서 전·월세 가격의 불안 원인이 될 수 있는 만큼 주택 임대차시장의 가격 모니터링과 불안양상에 대한 대응전략이 필요하다"고 덧붙였다.

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